绿地集团房地产产品标准化手册（营销篇）——讨论稿 ,绿地集团房地产营销管理部编制 2011.8 ,手册目录： ,一、绿地集团房地产项目产品品牌导览 ,二、产品标准 ,1.住宅类——新里 ,老街 ,国际花都 ,启航社 ,我家公坊 ,2.办公类——《峰》系列 ,《创》系列 ,《海》系列 ,《智》系列 ,3.商业类——饕界 ,三、营销环境塑造 ,1.现场售楼功能 ,2.样板环境展示 ,一、绿地集团房地产项目产品品牌导览 ,1、产品线类型： ,大型城镇系列、城市综合体系列、住宅系列、商务系列、商业系列等。 ,其中大型城镇系列和城市综合体系列属于综合类房地产开发，而住宅系列、商务系列及商业系列属于单一门类的地产开发。 ,2、品牌分类： ,综合类品牌称之为母品牌，而单一门类品牌则称之为子品牌，在未来实施中，某个母品牌项目可能由多个子品牌组成。 ,母品牌集群：大型城镇系列、城市综合体系列 ,子品牌集群：住宅系列、商务系列、商业系列 ,绿地集团房地产项目产品品牌——母品牌集群 ,产品线类型 ,产品特征简述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 已有代表性项目 ,品牌命名 ,大型城镇系列 ,远郊类 ,超大规模远郊住宅，配套完全缺乏，需,要自主建城，属绿地产品线中规模最大,的一类。 ,低成本、崭新都市形象、未来完善配套、交通持续改善，是新城的吸引力，对各类客,群的包容性较强。 ,客群定位取决于开发意图，通常包括：多次置业的别墅客群、首次置业的刚需客群、,新城周边区域的弱改善型客群，此外，还包括特定社区的特定人群，例如老年社区、,青年社区。 ,面向 21 世纪的 ,国际化新城 ,绿地 21 城（昆山） ,绿地 21 城 ,新区类 ,位于较偏远区域或者新兴区域的住宅，,商业，办公综合性项目。 ,此类项目通常周边有政务新区、商务新区或大型城市项目开发而带来的远期利好。此,类项目通常规划强度较高，承担大规模导入人口的功能。 ,首次置业的刚需客群和弱改善型客群,收入水平处于中低档。 ,新都市、新生活 ,绿地世纪城 ,（无锡、吉林、西安、成都） ,绿地世纪城 ,产业类 ,大型产业与住宅、商业、办公混合开发,的项目。 ,住宅置业人群：产业新城通常是远郊类新城的子集，其核心区别在于前者包含产业项,目的开发。除了常规置业人群以外，还需要为产业从业人员解决配套居住问题。 ,产业人群：包括核心产业和产业链上下游的商务、研发、制造等环节的从业者。 ,盘龙谷文化城 ,绿地+地名+产业名称+城 ,城市综合体系列 ,都市地标类 ,地处城市核心区位，含地标性的超高层,建筑的综合体项目，通常由国际甲级写,字楼、超五星级商务酒店、精品商业购,物中心等业态组成，有些项目中还包括,大户型豪宅、服务式公寓等业态，均处,于该城市第一档次级别。 ,办公客群：对办公形象和效率要求高的跨国企业和大型国资企业，以及具有较强资金,实力欲提升企业形象的本地企业。 ,酒店客群：国内外短期商旅客群。 ,豪宅客群：高端客群，且对超高层地标建筑有较强偏好。 ,服务式公寓客群：国内外中长期商旅客群。 ,商业客群：全城市范围内的高端消费人群；项目内部办公、商旅人群。 ,缔造城市新高度 ,绿地广场（南京） ,绿地中心•千玺广场（郑州） ,绿地广场（总案名） ,地名+绿地中心（超高层单体建筑名称） ,高端都会类 ,地处市中心黄金区位，辐射全市范围，,含甲级办公、顶级住宅、高端商业。 ,地处于传统都市核心区，服务全市客群。与地标型客群的差别在于其商业体量相对较,大、商业部分兼容更多的生活消费类客群。 ,繁华都心，比肩全球 绿地中央广场（南昌、长春） ,绿地中央广场 ,中端都会类 ,非城市中心区位，含区域性商业中心、,标准或 LOFT 办公、类住宅、中小型公寓。 ,办公客群：承接主城区转移出来的中小型企业 ,居住客群：为办公配套的商旅客群。 ,商业客群：填补区域消费空白点，以开敞式商业形态和体验式消费情境取胜的零售娱,乐目的地，其客群是区域内较有活力和追求生活品质的人群。在较偏区域打造繁华都,市风情。 ,引领都市风尚生活 ,梅陇镇新都会（上海） ,绿地新都会 ,大型枢纽类 ,位于城市大型交通枢纽旁，含住宅、商,业、办公酒店等综合体，强调快捷高效。 ,办公客群 1：大型交通枢纽将大幅提高交通出行效率，提高项目对周边区域乃至周边,城市群的辐射能力，是总部型办公较好的选址。宜设置区域型总部基地、或企业分职,能中心，例如研发中心、运营中心、财务中心等。巨大的客流和良好的昭示性能提升,项目自身的“媒体价值”，是企业展示形象的优良选址。 ,办公客群 2：地方政府借助大规模开发交通枢纽的机遇，在其周边建设新型城市 CBD，,一批大型国资企业、能源、银行机构有进驻意图。 ,办公客群 3：与物流、内贸紧密相关的服务业企业，其他中小型企业。 ,酒店客群：写字楼配套的商务客群，交通枢纽客流人群。 ,商业客群：目的地购物属性的集散型商业业态，例如奥特莱斯、高端品牌旗舰店集群、,数码专卖店群等。为写字楼和酒店客群服务的商务配套型商业。 ,一城通天下 ,绿地之窗（郑州） ,绿地之窗 ,中端商务类 ,非城市中心区位，以标准或 LOFT 办公为,主，同时含少量商业中心、中小型公寓。 ,办公客群：承接主城区转移出来的中小型企业 ,商业客群：以少量写字楼底商的商务配套设施为主，根据规划强度和周边人口密度，,可选择性地开发区域商业中心。 ,精彩世界 城市引擎 ,原盛国际中心（郑州） ,绿地联盛国际（贵阳） ,绿地 X 盛国际 ,绿地集团房地产项目产品品牌——子品牌集群 ,产品线类型 ,产品特征简述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 ,已有代表性项目 ,品牌命名 ,顶级类 城市稀缺高尚地段，顶级豪宅公寓。 ,城市最顶级人群，占据稀缺景观资源和都市繁华商业资源。 ,只属于极少属人的生活 ,海珀·日晖（上海） ,海珀·XX ,高端类 ,城市传统高档中心城区，现代风格体现公建感和高,品位感。 ,城市中上阶层，位于商务区或商业区，但并不占据稀缺景观资源。 ,国际人文名宅 ,圣约瀚名邸（上海） ,XX 名邸 ,以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为,中、高端类 ,城市主流中高档住宅聚集区为主要选址导向，建筑,为经典 ARTDEC 风格。 ,中产阶级，数量较为广泛、购买力强劲的主流购房需求，在高品,位追求生活的同时，亦追求身份识别。 ,生活的艺术 ,新里·中央公馆（长春） ,新里·XX 公馆（升级版） ,新里·威廉公寓（上海） ,新里·XX 公寓 ,住宅系列 ,多、高层 ,以延续地域文脉和城市精神为宗旨，传承当地建筑,文脉为使命，蕴深厚百年建筑人文于产品之中，含,中端类 ,人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、高,尚品位，为广大市民改善居住环境，提高生活品质,服务。 ,普通类 ,适宜居住的，现在或正迅速发展成为城市中档住宅,聚集的区域，具备一定的生活品质。 ,有较高的文化素质，有一定经济实力，购房欲望比较强、购买力,处于社会中等水平的中青年人群 ,海派优雅生活 ,老街（上海、郑州） ,老街 ,首次置业的刚需客群和弱改善型客群，偏好异域风情小镇式的生,活，产品以浓郁的原汁原味的多国建筑立面和景观元素移植为特,流淌花香的国度 ,国际花都（合肥） ,国际花都 ,征。 ,针对刚性需求的全装修小户型社区。面积紧凑，适,经济适用类 ,合多代共同居住的户型、严格的成本控制来控制总,价。 ,首次置业的刚需客群，产品风格取向更偏重于生活氛围和价值,感，新古典主义的立面和完善的基本生活配套是其特征。 ,爱家爱生活 ,我家公坊（沈阳） ,我家公坊 ,青年类 ,以“低总价、精装修、小户型、完善配套”为核心,首次置业的刚需客群中的青年群体，以后现代简约风格的建筑立,的纯粹青年社区 ,面和有活力的青年人生活配套设施为主要产品特征。 ,启航社（昆山）、 ,都市潮人主场 ,启航社·晶彩（昆山） ,启航社 / XX·启航社 / 启航社·XX ,IT 启航社（成都） ,养老类 以养老的功能形态,吸引自住型的老年客户入住。 中老年群体，分为当期养老需求和远期养老需求。 ,一个忠孝两全的解决方案 绿地 21 城•孝贤坊（昆山） ,孝贤坊 ,产品线类型 ,产品特征简述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 已有代表性项目 ,品牌命名 ,顶级类 ,顶级地段别墅，有良好人文地域条件或者自然景观。 ,除别墅基本功能外，追求更为个性化和高端的生活方式，例如游,凌驾财富的影响力 ,暂缺 ,X 宫（暂定） ,城市顶级人群，对第二居所、度假生活、私人领地有较强偏好，,艇、马球、收藏等等。 ,高端类 ,中高档别墅，异域风情特色鲜明。 ,中上阶层，追求别墅的品质，私人领地占有。 ,高调人生 低调生活 ,海域（哈尔滨） ,海域 ,低密度 ,中端经济类 高密度低私密性别墅，紧凑型产品。 ,中产阶层，体验别墅生活。 ,一生一墅一世界 ,柏仕晶舍 ,XX 晶舍（暂定） ,中式特例 中高档别墅，原汁原味的东方围合式园林风格。 ,住宅系列 ,经济类 ,在不适合建造办公产品地段的办公性质物业转化而,来，房型面积小，低总价，主要针对刚需人群。 ,类住宅 ,办公性质，空间形式新颖，具有高的产品附加值。,对中式风格有较强偏好的本土企业家、教授、文化艺术界人士。,相对而言，是中产阶层中的小众群体。 ,首次置业的刚性需求客户，尤其是单身青年、丁克家庭，迫于经,原创江南 营造中国 ,秋霞坊（上海） ,XX 坊 ,济压力购买小户型低总价的类住宅产品。精装修、全配置，区别,爱家就早点回家 ,暂缺 ,爱家公坊 ,于传统住宅的前卫设计是此类客户较为关注的因素。 ,LOFT 类 ,一般采用买一层送一层的方式变相提高性价比，,主要针对事业起步阶段的白领人士或青年企业家。 ,都市达人部落 ,SOHO 国际城（上海） ,SOHO XX（暂定） ,Loft 空间也为客户营造生活情趣提供了多种可能。 ,舒适型 ,以国际和外地常驻商务客源为主，地段优越，交通,便利，配套完善，星级酒店式服务。 ,服务式 ,公寓 ,有跨国公司工作背景的长期商旅客群，在工作和生活间追求平,衡，希望能够高效切换状态，并对两者品质要求均较高。注重服,务的细节。此类产品选址通常位于较高端的繁华地段，对较大区,家在超星级酒店 ,暂缺 ,XX 晶座（暂定） ,域形成辐射力。房价与五星级酒店处于同一级别。由专业酒店管,理公司或服务式公寓管理公司经营管理。 ,针对周边办公的商务人群和青年人群，交通较为便,经济型 ,利，居住氛围成熟，办公居住价格倒挂区域，为了,更高利润和更快去化设计的产品。 ,客户主要来自项目自身和周边的商务人群，对商务中心、通信网,络、会议中心等商务设施较为看重。物业服务聘请酒店作为顾问。 ,爱工作更爱生活 ,暂缺 ,XX 银座（暂定） ,产品线类型 ,产品特征简述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 已有代表性项目 ,品牌命名 ,面向世界 500 强公司、办事机构、国内大、中型企业等；地处城,国际甲级办公 ,市商务中心或商业聚集区，交通便利，周边有强大的综合配套，,国际国内知名品牌企业，占据城市地标。 ,执掌全球财富 ,紫峰大厦（南京） ,绿地 X 峰 ,商务系列 ,属于城市标志性建筑。 ,准甲办公 ,标准办公 ,LOFT 办公 ,地处城市中心城区，但非核心商务区。甲级立面，乙级配置，面,向国内外大、中型企业。 ,面向小企业，建筑外观，大堂，公共部位的装修标准较高，面积,较小，硬件配置相对控制成本为主，日后运营费用较低。 ,面向创意产业，建筑外观，大堂，公共部位的装修标准较高，内,部空间比较新颖有趣味性。 ,城市级 ,面向全市客群，地处城市核心地段，辐射全市范围。 ,区域级 ,面向区域客群，区域商业中心，对接本区域商业需求。 ,商业系列 ,街区级 ,填补区域的商业空白，娱乐休闲目的地。 ,社区级 ,满足社区及周边基本需求，包括餐饮及零售配套。 ,国内外大中型企业，提升企业形象和办公效率。 ,傲踞中心，成就未来 ,汇创国际（上海） ,绿地 X 创 ,常规企业类型，解决办公基本功能。 ,企业核心动力场 ,绿地蓝海（上海） ,绿地 X 海 ,对性价比较为敏感的中小企业、创意产业、设计类公司。 ,创意之源 财富之源 ,绿地智尊（上海） ,绿地 X 智 ,参考商业集团有关规范 ,参考商业集团有关规范 ,参考商业集团有关规范 ,饕界 ,二、 ,1.住宅类—新里 ,“新里”品牌的产品标准 ,新里定义： ,以具有一定国际化水准都市中青年高级白领为主要目标客群，吸收继承传统地域,文化，借鉴国际主流建筑文明，强调人性居住理念，注重新材料、新工艺、新技术的,运用，并保持持续更新升级的住宅产品。新里的产品标准是一个随着目标客群需求变,化不断提升完善的产品系统。包括指导理念与基础标准两大内涵。 ,新里分为公馆和公寓两个系列，主要体现在选址、公共部位、社区配套以及房型,标准等方面区别。下面在具体涉及方面会进行分别说明。 ,指导理念 ,尊重城市历史与文脉，尊重客户理性与感性要求，注重城市发展要求与建筑历史,价值，因地制宜，持续更新，不断升级，创造一流的居住与建筑空间，使新里品牌成,为全国最受客户信赖与尊重的住宅品牌。 ,新里的指导理念又包括选址理念，土地开发理念、规划理念、建筑理念、景观理,念和服务理念。 , 选址理念：以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住,宅区聚集区域，为主要选址导向区域。其中公馆选址在靠近城市成熟中心区域；,公寓选址在新区或者距离成熟城市中心较远区域。 , 土地开发理念：深入挖掘基地自然与人文价值，有条件情况下，尽可能保留具有,一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。 , 规划理念：尊重基地原有的自然人文价值，强调合理人性空间，居民归属感（亲,切感与安全感），强调空间环境的整体匹配性。 , 建筑理念：强调功能性与经济性的统一，充分考虑建筑审美的经典价值，注重新材料、新工艺、新技术的使用。 , 景观理念：配合规划、建筑营造社区归属感、亲切感与安全感，提供宜人的户外交流及活动场所。兼顾审美效应与实际使用功能，营造艺术社区氛围。与建筑美感保持一致，,体现出纯粹的风味。 , 服务理念： ,“人性关爱，无微不至” ,从“新里”品牌辖下各个住宅产品进入设计之始，人性化便成为产品的重要内涵，无论从规划、建筑、景观抑或是室内装修、公共设施、商业配套，营造人性空间。使社区,居民具有强烈的归属感一直是诸多不同领域的产品设计者的共同目标，在物质化的外部条件以此为目标尽力实施后，在精神层面的开发服务、销售服务、售后服务、物业管,理服务等阶段，我们同样要求所有的服务提供者能够围绕人性化内涵做到最好，从而使“新里”品牌无论是物质硬件层面或是精神服务层面，都能够成为最受消费者尊重，,最受消费者信赖，最具消费亲和力的产品品牌。 ,产品的基础标准系统 ,一、 规划 ,■规模：总规模在 15—60 万平方米之间。 ,强调邻里概念，每个邻里单位的规模在 4-7 万平方米之间。 ,■ 交通系统： ,小区主入口与城市相融合，并布置小区级别入户大堂 ,有条件的实行小区级人车分流，必须确保邻里级人车分流 ,车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，集中车库设计必须兼顾部分地表区域大型植栽要求。住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例达到规划要,求。 ,地下车库参照大型购物中心顾客停车场的标准设计，均统一布置自助推车放置点。 ,地下车库有条件的与门厅连通，自行车车库与机动车库有分隔，但人行可走通。 ,■商业配套：商业配套为相对独立的全天候商业步行街，与住宅有一定的阻隔，但小区居民步行即可到达 ,■俱乐部： 具有对外经营的俱乐部，经营性户外运动场地相对集中在俱乐部周边，不设在住宅区域内 ,绿化率： 绿化率达到 40%以上 ,■建筑密度：建筑密度原则上低于 25%，具体项目根据政府规划进行适度调整。 ,二、 建筑体 ,1、 体现项目建筑风格特色的小型标志性建筑体： 该建筑体一般为风格起源的原作移植品。前期以售楼处使用，项目整体交付后用作俱乐部或商业。 ,2、 集中式入户大堂：最好结合俱乐部、商业营造 ,层高 5 米以上 ,面积在 100—300 平方米之间，功能为等待、候客和共享活动空间 ,内设前台接待，可以提供快递代收，叫车和其他紧急服务 ,主要材质为天然石材或同级别材质 ,建筑风格与整体建筑相统一 ,3、 主体住宅建筑层高： 公寓系列 2.9-3 米 公馆系列 3-3.1 米 ,4、 主体建筑有条件的可局部以底层架空 ,5、 主体建筑立面 ,风格：各国建筑流派的经典风格元素 ,要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。有条件的空调机,位的设计可以满足隐设家用中央空调的外机安放。此空调机位设计要与整个建筑立面融为一体。 ,空调滴水管统一设计 ,上下水管在设计中尽量隐蔽 ,6、 单元出入口：结合主体建筑风格设计，出入口室内外高差不宜大于 30， 并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 ,7、 楼梯：楼梯开间小高层住宅为 2.6 米，标准层 18 步，踏步面宽 260 毫米，楼梯栏杆做木扶手，通花铁饰杆件，1—3 层楼梯铺设地砖。 ,三、 房型设计要求 ,新里主要客群为改善型置业，房型以舒适实用性为主。 ,公寓系列在不同类型住宅中面积标准如下： ,小高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 85-95 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 110-130 平方米； ,高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 90-95 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 120-140 平方米。 ,公馆系列在不同类型住宅中面积标准如下： ,小高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 90-95 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 120-140 平方米； ,高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 95-100 平方米，3 房 2 厅 2 卫的面积约 130-150 平方米。 ,四、 交房标准 ,建筑结构： 剪力墙结构，有底商的为框架结构 ,外墙材料： 考虑节能要求。 ,基座为石材、主墙面为面砖或涂料，主材 50 年保证质量。 ,门窗材料： 外墙上的门窗为彩色铝合金窗或者塑钢窗 ,全部窗采用双层中空玻璃窗 ,窗为双向开窗，并考虑采用新型窗（关闭可通风） ,电梯间： 底层电梯厅根据组团的主题豪华装修，公馆系列的地下车库电梯厅较精装修。电梯轿箱内由建筑风格延伸，形成室内整体装修风格。 ,进户门： 高级防盗门，统一设计，门上有新里的标识，尺寸为 2.3×1.2，门前预留铺设门垫凹槽，赠送新里统一门垫 ,阳台门： 彩色铝合金门，沿马路采用双层玻璃，其余为单层玻璃 ,户内： 初装饰标准，预留空调外机位和空调冷凝水管位置 ,卫浴预留管道，upvc 冷水管 ,配电箱： 二房 8—10 回路，三房 12 回路，四房或复式等 24 回路，建议使用西门子或同等档次配电箱 ,插座： 建议西门子同类档次 ,电线： 建议熊猫牌或同类档次的产品 ,弱电箱： 设有 HUB 的弱电综合布线箱 ,信箱： 不锈钢标准信箱，背投式，收发分离 ,宽带网速： 至少达到 2 兆/户 ,交房保护：铝合金门窗室内部分、防盗门内外、配电箱、插座等交房前全部采用保护膜保护 ,四、室内装潢 ,要求：装潢的风格与立面主题相统一 ,设计与新里的 VI 系统相结合 ,材料要充分考虑耐久性 ,大堂：按豪华标准设计，并能提供舒适的候车、会客环境。考虑设有高档次的咖啡吧，专供业主消费，并可设立社区物业服务接待中心。 ,门厅：门厅强调品味与实用性，单元门厅要整体方正，面积在 20 平方米以上，信报箱前应设立放置桌与废纸篓 ,电梯前室与公共走道：同样强调品味与实用性，全部采用暖色感应节能灯，亮灯时间保持在 30 秒左右，出户水电表箱等全部采用装修处理，不影响整体装修品味。 ,五、新里的 VI 系统 ,新里的 VI 系统统一设计 ,内容包括： ,1、 入户大堂 ,2、 各组团入口处主体建筑山墙面，沿街主体住宅建筑山墙面（每隔 50 米左右） ,3、 门牌号、指示牌、门栋号、楼层号 ,4、 警卫室内部标识 ,5、 物业处内部标识 ,6、 电梯门楣或门板上 ,7、 会所内公共走道上 ,8、 智能门禁 ,9、 井盖 ,10、 玻璃门警示 ,11、 垃圾箱 ,12、 公园椅 ,13、 地毯 ,14、 公用 WC ,15、 围墙 ,16、 景观标识牌、大门统一标识 ,六、智能化设备配置 ,符合国家智能化小区配置三星级标准。 ,■ 弱电智能化配置 ,◇电话系统 ,接入中国电信，客厅、卧室、书房设终端接口 ,◇网络系统 ,卧室、书房、厅设终端接口，社区俱乐部、会所及入户大堂等公用区域可进行无线上网 ,◇电视系统 ,除有线电视外，有条件可考虑数字电视或卫星电视接入，客厅、主卧、书房（或次卧）设终端接口 ,◇安防部分 ,闭路电视监控系统：单元门主入口，地下停车场出入口、小区大门、自行车库出入口设监控、联网、24 小时硬盘录象 ,门磁窗磁：住宅 1F、2F 设窗磁、红外线幕墙，所有的入户门均设门磁、联网。 ,周界防范：所有的围墙设红外对射装置，商铺的屋面设红外对射装置、联网。 ,防盗报警：主卧设防盗报警按钮，联网。 ,煤气报警：厨房设煤气报警探头预留，联网。 ,◇对讲系统 ,采用可视对讲，联网，彩色对讲器，（考虑法国乐格朗品牌） ,◇背景音乐 ,单元一楼大堂、电梯轿厢及小区环境设背景音乐，含消防广播 ,◇停车场管理 ,地下室车库设停车场管理系统 ,◇IC 卡系统 ,物业管理、公共设备集中监控、保安巡更 ,IC 卡统一设计，印有新里的 LOGO ,◇三表系统 ,煤气表使用 IC 卡系统或远程抄表系统，水、电表出户 ,◇公告牌 ,小区主入口、次入口、物业管理处设电子公告牌。 ,◇综合布线系统 ,多媒体配线箱 ,◇ 公共设备集中监控管理系统 ,■ 电梯配置 ,电梯品牌：与上海三菱类似品牌 ,电梯速度：根据单元户数决定，一般为 1.75 米/秒 ,电梯载重：800-1000 公斤 ,电梯款式：统一选择 ,电梯按钮：统一选样，并以新里的 LOGO 设置为设计主题 ,电梯显示器：统一选样 ,轿厢装潢：统一设计 ,电梯音乐：含背景音乐 ,七、社区俱乐部项目 ,设立具有对外经营的俱乐部，引入类似美格菲的管理团队。 ,公馆系列建议拥有项目： ,室内游泳池、室内篮球场、室内羽毛球场、乒乓球、桌球室、亲子乐园、专业的健身房、跳操室、专业 SPA、有相应主题的 COFFE SHOP ,公寓系列建议拥有项目： ,室内篮球场、室内羽毛球场、乒乓球、桌球室、亲子乐园、专业的健身房、跳操室、有相应主题的 COFFE SHOP ,八、商业 ,建议必备业态：24H 便利店、银行 ATM 机、餐饮街、干洗店、书报亭、休闲酒吧或咖啡厅、美容美发厅 ,立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 ,LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 ,立面设计要考虑店招位置 ,独立商业柱网要求为 9*9 米 ,底商开间为至少 6 米，进深为 10 米为宜 ,九、物业管理 ,本标准为一般中高档小区物业管理标准上的提升，主要作为新里品牌下住宅小区物业管理进行招标工作时的招标依据，要求中标公司必须达到本要求所提及的服务承诺与指标。 ,1、 服务理念 ,人性关爱，无微不至 ,在这里我们提出了“人性关爱，无微不至”的服务理念来要求新里物业管理的服务提供者，它包含两方面的内涵： ,人性关爱：我们希望物业管理是高度规范化的，但我们拒绝规范化带来的生硬与冷漠，我们要求物业服务的内容设计高度人性化，物业人员的服务态度热情真挚，把自己视为,社区不可或缺的一份子，以关心、爱护的态度面对社区居民。 ,无微不至：我们高度强调细节，因为只有细节才能体现品质，才能获得社区居民的高度认同，我们要求新里物业管理的服务提供者在设计服务内容与提供服务时巨细无遗，不,厌其烦，在每一个细枝末节都能考虑周全，做到最好。 ,2、 物业管理公司及物业经理基本资格要求 ,物业管理公司资格：外资企业或国家一级管理资质，曾经管理过 5 个规模在 15 万平米以上的小区。所管理小区无重大物业纠纷事故与物管失职事件。 ,物业经理：具有 5 年以上物业管理或酒店管理经验，具有物业经理上岗证，曾经管理过 2 个规模在 15 万平米以上的小区，所管理的小区无重大物业纠纷事故与物管失职事件。 ,3、 物业管理服务内容 ,新里物业管理服务应包括但不限于以下服务内容： ,一、物业管理服务费涵盖之服务内容 ,序号 服务项目 ,序号 服务项目 ,1 ,2 ,3 ,4 ,5 ,6 ,公共建筑主体维修管理 ,公共设备设施维护保养 ,公共绿化养护管理 ,7 ,8 ,9 ,车辆道路管理 ,24 小时紧急救助服务 ,消防管理 ,公共环境卫生管理 ,10 ,24 小时电话接听、报修和投诉服务 ,公共区域虫害控制与管理 11 物业管理合同约定的其它内容 ,24 小时公共治安秩序管理 ,二、无偿服务 ,序号 服务项目 ,序号 服务项目 ,1 ,2 ,3 ,4 ,5 ,6 ,7 ,代订送报纸和杂志服务 ,代寄信件和邮件服务 ,8 ,9 ,留言服务 ,天气预报 ,代叫出租车服务 ,10 小件物品寄存服务 ,代订飞机票 ,11 本市区主要交通和旅游咨询 ,上门收取托洗衣物服务 ,12 失物招领 ,代订快餐服务 ,13 联系个人保险上门服务 ,每年小区联谊一次 ,14 每年组织一次健康咨询服务 ,三、有偿服务（物业管理服务费之外的额外收费） ,序号 服务项目 ,序号 服务项目 ,小区内电瓶车便利服务 ,居室绿化养护和美化布置 ,1 ,11 ,（搬家、载货和大件物品不,（包括盆景租摆） ,在本服务范围内） ,2 ,上门维修服务 ,（室内维修） ,12 ,托儿服务（限 5 周岁以上健康儿童） ,（寒暑假之托管、父母出差或出国临时托管、上下学接送） ,3 ,房屋托管 ,13 ,代购日用品服务 ,中介服务 ,4 ,（房屋租、售代理） ,商务服务 ,14 ,代办有线电视、天然气、电话和宽带的申请服务 ,5 ,（打字、复印、收发传真、,15 ,代订送牛奶和桶装矿泉水 ,中英文笔译和口译） ,室内清洁服务 ,6 ,（室内清洁开荒、日常清,洁、提供酒店式客房服务和,16 ,代订购车、船票服务 ,钟点工服务） ,家政服务 ,7 ,（提供保姆和代联系家教,17 ,代订送节假日物品、礼物和鲜花 ,服务） ,快递服务和重要信件的收,8 ,发服务 ,18 ,会所服务 ,9 ,装修垃圾清运和搬家服务 ,19 ,车辆服务 ,（洗车、年检和机场、火车站等预约接送） ,班车服务 ,10 洗衣服务 ,20 ,（由小区至定点地铁站、公交车站和大卖场，提供此服务的前提,是项目公司提出必要） ,4、 物业管理服务承诺与指标 ,序号 ,指标名称 ,国家、上海指标 ,1 房屋完好率 ,98％以上 ,2 公共配套设备设施完好率 ,98％以上 ,新里指标 ,99％以上 ,99％以上 ,3 报修接待 ,365 天 24 小时 ,365 天 24 小时 ,4 急修项目接报到场时间 ,5 一般项目接报到场时间 ,6 维修及时率 ,7 维修质量合格率 ,8 维修服务回访率 ,9 住户基本满意率 ,10 住户有效投诉处理率 ,11 违章处理率 ,12 保洁率 ,13 绿化完好率 ,24 小时内 ,72 小时内 ,95％以上 ,90％以上 ,95％以上 ,95％以上 ,95％以上 ,95％以上 ,99％以上 ,95％以上 ,14 员工岗前培训率 ,100％以上 ,15 公灯亮灯率 ,16 街坊道路完好率 ,5 分钟内 ,10 分钟内 ,100% ,100% ,100% ,100% ,100% ,100% ,100% ,98％以上 ,100% ,100% ,99％以上 ,1）、设备管理指标承诺 , 设备完好率达 99%以上； , 业主紧急报修，接报后 5 分钟内到达现场。一般报修 10 分钟内到达现场，维修及时率达 100%，维修合格率达 100%； , 无设备责任事故发生； , 确保设备安全正常运行； , 提高设备的适用效率，降低运行成本； , 设备设施档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便； , 建立 24 小时值班制度，设立维修电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制,度和记录； , 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行； , 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求； , 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程； , 设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。 ,供电系统 , 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知业主； , 制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行； ,弱电系统 , 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作； , 监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 ,消防系统 , 消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用； , 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题； , 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域放火责任人； , 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通； , 无火灾安全隐患。 ,给排水系统 , 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏； , 限水、停水按规定时间通知业主； , 排水系统畅通，汛期通道无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生； , 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象； , 制定事故应急处理方案。 ,空调系统（指社区俱乐部） , 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无滴漏水现象； , 中央空调出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修； , 制订中央空调发生故障应急处理方案。 ,供暖供气系统（指体育会所） , 煤气设备、燃气设备完好，运行正常； ,管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。 ,2）、保安服务指标承诺 , 实行 24 小时值班及巡逻制度； , 保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责； , 结合小区特点，制订安全防范措施； , 进出小区各种车辆管理有序； , 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁； , 保安人员年龄不高于 35 岁，要求为退伍军人 , 保安及物管人员着装结合新里风格全部统一设计，经发展商审核后采用。 ,3）、保洁服务指标承诺 , 清洁管理无盲点； , 清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁； , 定期进行卫生消毒灭杀； , 房屋公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象； , 小区内公用场地无纸屑、烟头等废弃物； ,4）、绿化管理指标承诺 , 绿化完好率达 98%以上； , 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃； , 盆花无纸屑、烟头等杂物。 ,5）、客户服务指标承诺 , 服务基本满意率达 100%； , 无服务安全事故发生； , 有效投诉处理率 100%； , 服务人员岗前、岗中培训达到 100%； , 服务质量标准得分达 100%。 ,“新里”品牌识别： ,二、 ,1.住宅类—老街 ,“老街”品牌的产品标准 ,老街定义： ,以延续地域文脉和城市精神为宗旨，传承当地建筑文脉为使命，蕴深厚百年建筑人文于,产品之中，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、高尚品位，为广大市民改善居,住环境，提高生活品质服务。 ,老街的内涵通过指导理念以及产品的起始标准得以充分诠释。 ,指导理念 ,■ 开发理念： 尊重当地传统建筑文化、尊重现代人生活情怀居住时尚，以当地传统建筑符,号和空间序列为形，以再现和睦互助的人际交往和邻里关系为神，营造生态环境、人文环境,和智能环境全面提升的现代居住生活空间。 ,■ 土地开发理念：深入挖掘基地自然与人文价值，有条件情况下，尽可能保留具有一定价,值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。 ,■ 规划理念：对里弄空间布局充分理解继承，通过建筑布局的收放开阂，实现社区的公共,空间、半公共空间、半私密空间的营造与过渡，产生居民对社区的地域感、认同感和安全感，,带来一种浓烈的邻里亲近感。 ,■ 建筑理念：将里弄建筑中丰富多变的窗沿、门套、券拱、柱廊以现代建筑理念加以演绎，,在其动线、尺度、纵横感上加以继承，保留原有神韵的同时，运用简约流畅的手法，使其神,态更具独特的现代海派韵味，在视觉上丰富情感审美符号，在心理上给予居家建筑一种强烈,的归属感。 ,■ 景观理念：以里弄深厚人文底蕴为基调，以海派风情为神髓，结合当地地域文化，突出景观的观赏性、实用性、文化性。 ,■ 服务理念：突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信 ,产品的基础标准系统 ,一、 区位 ,城乡结合部或城市郊区，有一定的产业基础，属于城市的待开发区域 ,二、 主力客户群 ,主力客户群为：有较高的文化素质，有一定经济实力，购房欲望比较强、购买力处于社会中等水平的中青年人群。具体为： ,主力客户一：本地中等收入阶层改善住房客户，以工薪阶层为主，年龄跨度比较大，家庭结构 2-3 人 ,主力客户二：动拆迁户 ,主力客户三：周边乡镇农民、私企老板 ,三、 规划 ,1、 总规模在 30 万平方米以上 ,2、 强调组团概念，以上海经典的里、坊为组团主题（外地根据自己当地的传统建筑特色），建筑、景观都与组团主题相契合 ,3、 结合传统里弄的总弄加支弄的空间形式，以组团式弱围合布局，强调两个层次空间：整个小区中心开放度较大的共享型疏导空间和组团次中心的半公共、半私密的邻里交,流空间。 ,4、 车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例按照规划要求，地面停车尽量安排在规划区域边缘。自行车,车库与机动车车库分隔，但人行可走通。 ,5、 会所功能结合社区服务中心设置，布置棋牌室、阅览室茶室等。 ,6、 商业配套为底商或者开放式海派风情商业步行内街 ,四、 建筑体 ,8、 具有标志性当地传统风格建筑体 ,9、 建筑层高：2.8-2.9 米 ,10、 建筑立面 ,风格： 以上海经典石库门建筑为原型（各地根据自己当地传统建筑特色） ,要求： 统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。 ,空调滴水管统一设计 ,上下水管在设计中尽量隐蔽 ,设计为坡屋顶，顶层做阁楼，不做复式 ,建材：外墙面砖，局部涂料 ,窗框为塑钢窗 ,公共楼体间采用地砖、墙面高级涂料 ,3、 单元门厅：单元门厅要集中方正，空间感好，面积 15 平方米左右。地面玻化砖，墙面墙纸或者面砖，配置吊灯。在单元门厅进门的端景，设置玄关桌，墙上挂画。 ,五、 室内装潢 ,内容：门厅、公共走道、电梯轿厢 ,要求：装潢的风格与立面主题相和谐 ,“老街”的 VI 系统统一设计，包括楼层标识、房号标识、电梯按钮标识、门厅标识墙以及会所标识墙等 ,六、 弱电设计 ,包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按,钮 ,◇通信电话系统 ,引致起居室和主卧 ,◇计算机网络系统 ,起居室、主卧、书房设终端接口 ,◇有线电视系统 ,在起居室和卧室设有线电视终端 ,◇楼宇对讲系统 ,准可视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。 ,◇住户报警系统 ,一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 ,◇电视监控系统 ,在小区出入口、停车场出入口设置电视摄像机，在小区管理中心实现监控。 ,◇电子巡更系统 ,采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。 ,◇周界报警系统 ,小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。 ,◇紧急报警按钮 ,在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。 ,其他： ,◇一卡通管理系统 ,门禁、车库 ,◇三表系统 ,水、电表出户 ,◇背景音乐 ,小区环境设背景音乐，含消防广播 ,七、 室内建材 ,分户门： 普通防盗门，门上有“老街”的标识 ,水管： UPVC 管 ,信箱： 不锈钢标准信箱 ,八、 容量 ,水：4 分管 ,电：10（40）安培 ,煤：4 立方米 ,九、 会所 ,会所设置，功能结合社区服务中心，布置棋牌室、阅览室茶室等。其它乒乓球、羽毛球、桌球等常规项目以及商业和服务性质的酒吧、银行、洗衣等在商业街中安排，会所,中不再设置。 ,结合规划设计，在室外布置篮球场（以半场为主），布置足够数量的儿童活动场地和居民健身场地，可采用硬地结合健身器械，但应结合绿化和休息座椅，通过绿化、小品,营造良好的情趣，并避免紧邻干道。 ,十、 商业 ,建议必备业态：24H 便利店、银行 ATM 机、饮食店、药店、干洗店等满足生活基本需要商业 ,立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 ,LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 ,立面设计要考虑店招位置 ,十一、 物业管理 ,管理公司要求： ,1、 ,委托管理单位必须具备管理同档次同等规模住宅社区的丰富经验。并提供相关楼盘予以参观考察。 ,2、 委托管理单位必须具备物业管理公司的相关资质等级。 ,3、 委托管理公司必须确保管理本项目的专业人员持有相关岗位的上岗执业证书，其中主要岗位人员除上岗证书外必须具有相当的从业经验。 ,委托管理的要求： ,能使小区信息管理中心、智能化周界防范报警系统、监视电视系统、楼宇访客对讲系统、家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理,系统及建筑设备监控系统一系列设备的运行保持正常，并按技术指标要求予以维护。 ,日常运做的管理包括保安、清洁、园艺、接待/指示牌、车辆交通管理、消防管理、垃圾处理和客户服务。增值型服务包括但不限于： ,公共服务 ,代理服务 ,专项服务 ,24 小时保安服务 ,代洗衣物 ,中介代理 ,环境绿化 ,邮政服务 ,雨具提供 ,公共区域保洁 ,医疗保健 ,餐饮服务 ,公共设施维护保养 ,票务代理 ,保姆式家政服务 ,设备维修服务 ,订房服务 ,洗衣服务 ,清洁服务 ,车辆保洁服务 ,室内绿化服务 ,客户投诉服务 ,汽车租赁/代客泊车 室内清洁服务 ,各类公共事业费用代收,代订、代送饮用水 大厦搬迁服务 ,代缴 ,管理的理念 ,突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信 ,强调专业：老街的物业管理公司必须是具有同类型社区丰富的专业管理经验，管理社区的员工必须是相关专业人员，具有岗位执业证书。 ,优质高效：老街的物业管理公司的服务必须是优质而高效的，坚持博采众长，不断创新，在工作中运用先进的管理技术、管理经验及管理设备 ... ,量化管理：老街物业管理公司的所有工作都要进行量化管理，例如报修电话后多少时间内修理人员到达业主报修地点、多少时间内完成保修任务 ,真挚服务：老街物业管理公司对待业主的服务态度必须是真挚诚信的，与业主建立互通互动的良好关系。 ,“老街”品牌识别： ,品牌定位语：海派优雅生活 ,二、 ,1.住宅类—国际花都 ,国际花都”品牌定位及塑造标准 ,国际花都定义： ,“国际花都”以购房刚性需求的中等收入消费者为主要目标客群。定位为功能集约,但完善，品质高但成本严格控制，汇聚多国文化艺术精粹，将国际先进设计理念与当地,地域文脉相融合而打造的现代国际人文生态社区。 ,国际花都产品标准包括指导理念与基础标准两大内涵。 ,指导理念 ,产品品牌档次介于新里和老街之间。国际花都是响应国家节能省地的要求，同时满,足城市中坚阶层对居住的改善需求。“国际花都”以时尚简约的户型，完善的居住配套，,高品位的社区氛围，良好的生态环境为主要特色。 ,国际花都产品的指导理念又包括选址理念，土地开发理念、规划理念、建筑理念、,景观理念和服务理念。 , 选址理念：适宜居住的，现在或正迅速发展成为城市中档住宅区聚集的区域。 , 土地开发理念：注重节能省地，土地价值最大限度利用。同时完善多条商业街及幼,儿园等社区生活配套，满足所有生活所需一站式服务。 , 规划理念：强化组团感，通过建筑布局的收放开阂，实现社区的公共空间、半公共,空间、半私密空间的营造与过渡，产生居民对社区的地域感、认同感和安全感，带,来一种浓烈的邻里亲近感。 , 建筑理念：强调功能性与经济性的统一，充分尊重本地市场对建筑的审美观，建议,各组团按照主题，建筑采用相应国家简约时尚的后现代主义风格。注重新材料、新,工艺、新技术的使用。 , 景观理念：紧密围绕多主题景观，采用“绿轴+渗透+片区”的总体布局结构，依照,世界上不同国家的国花为社区景观设计理念，把各国著名风情建筑、风俗时尚贯穿引用在社区，营造出一个融汇各国风情园林景观的新家园。 , 服务理念：突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信。 ,产品的基础标准系统 ,一、主力客户群 ,国际花都主力客户群为：有较高的文化素质，有一定经济实力，购房欲望比较强、购买力处于社会中等水平的中青年人群。其具有以下几方面特征： , 年龄：25-40 岁。 , 家庭结构：结婚不久、尚无子女的两口之家和已有子女的三口之家（可能会有老人来短期居住）。 , 经济特点：目前的经济承受能力有限，但处于上升周期，对未来有较好预期。总价是限制其购房的重要门槛。 , 消费偏好：以二房和三房为主，希望功能齐全但面积紧凑。有较高的品味，对社区环境、生活配套的要求比较高。希望所处区域生活机能比较完善，便利的交通，附近有,大卖场、超市、菜市场等，对休闲娱乐设施的要求相对而言不高。 ,二、规划 ,■规模： 总规模在 30 万平方米以上； ,■交通系统：小区的主入口与城市相融合 ,有条件的实行小区级人车分流，必须确保邻里级人车分流 ,车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例按照规划要求。 ,■入口设计：社区入口要气派，与国际花都概念相结合，设置花钟 ,■商业配套：商业配套为底商或者相对独立的全天候商业步行街（独立步行街与住宅有一定的阻隔，但小区居民步行即可到达） ,■会所：会所功能结合社区服务中心设置，布置棋牌室、阅览室茶室等。 ,■ 绿化率： 绿化率达到规划要求 ,■建筑密度：建筑密度根据政府规划进行设计 ,三、建筑体 ,11、 主体住宅建筑层高： 2.8-2.9 米 ,12、 主体建筑立面 ,风格：国际花都各组团分别以世界各国的国花命名，建筑也采用相应国家简约时尚的后现代主义风格，融合相应国家民居建筑符号或建筑潮流，立面特色鲜明。 ,要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。 ,空调滴水管统一设计 ,上下水管在设计中尽量隐蔽 ,顶层做阁楼，不做复式 ,13、 单元门厅：单元门厅要集中方正，空间感好，面积 15 平方米左右。地面玻化砖，墙面墙纸或者面砖，配置吊灯。在单元门厅进门的端景，设置玄关桌，墙上挂画。 ,14、 单元出入口：结合主体建筑风格设计，出入口室内外高差不宜大于 30， 并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 ,四、房型设计要求 ,本着节能省地和降低总价门槛的目的，国际花都房型以紧凑型两房和三房为主。 ,在不同类型住宅中面积标准如下： ,小高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 75-85 平方米，3 房 2 厅 1 卫的面积约 85-90 平方米； ,高层住宅：2 房 2 厅 1 卫的面积约 85-90 平方米，3 房 2 厅 1 卫的面积约 100-110 平方米。 ,五、交房标准 ,建筑结构： 剪力墙结构，有底商的为框架结构 ,外墙材料： 考虑节能要求。 ,外墙为面砖或涂料，主材 50 年保证质量。 ,门窗材料： 外墙上的门窗为塑钢窗 ,全部窗采用双层中空玻璃窗 ,电梯间： 底层电梯厅根据组团的主题装修，电梯轿箱内由建筑风格延伸，形成室内整体装修风格。 ,进户门： 普通防盗门，门上有“国际花都”的标识 ,阳台门： 塑钢门，沿马路采用双层玻璃，其余为单层玻璃 ,户内： 初装饰标准，预留空调外机位和空调冷凝水管位置 ,卫浴预留管道，upvc 冷水管 ,弱电箱： 设有 HUB 的弱电综合布线箱 ,信箱： 不锈钢标准信箱 ,六、VI 系统 ,VI 系统统一设计 ,内容包括： ,17、 入户大堂 ,18、 各组团入口处主体建筑山墙面 ,19、 门牌号、指示牌、门栋号、楼层号 ,20、 警卫室内部标识 ,21、 物业处内部标识 ,22、 电梯门楣或门板上 ,23、 会所内公共走道上 ,24、 智能门禁 ,25、 井盖 ,26、 玻璃门警示 ,27、 垃圾箱 ,28、 公园椅 ,29、 地毯 ,30、 公用 WC ,31、 围墙 ,32、 景观标识牌、大门统一标识 ,七、弱电设计 ,包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按,钮 ,◇通信电话系统 ,引致起居室和主卧 ,◇计算机网络系统 ,起居室、主卧、书房设终端接口 ,◇有线电视系统 ,在起居室和卧室设有线电视终端 ,◇楼宇对讲系统 ,准可视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。 ,◇住户报警系统 ,一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 ,◇电视监控系统 ,在小区出入口、停车场出入口设置电视摄像机，在小区管理中心实现监控。 ,◇电子巡更系统 ,采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。 ,◇周界报警系统 ,小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。 ,◇紧急报警按钮 ,在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。 ,其他： ,◇一卡通管理系统 ,门禁、车库 ,◇三表系统 ,水、电表出户 ,◇背景音乐 ,小区环境设背景音乐，含消防广播 ,八、会所 ,会所设置，功能结合社区服务中心，布置棋牌室、阅览室茶室等。其它乒乓球、羽毛球、桌球等常规项目以及商业和服务性质的酒吧、银行、洗衣等在商业街中安排，会所,中不再设置。 ,结合规划设计，在室外布置篮球场（以半场为主），布置足够数量的儿童活动场地和居民健身场地，可采用硬地结合健身器械，但应结合绿化和休息座椅，通过绿化、小品,营造良好的情趣，并避免紧邻干道。 ,九、商业 ,建议必备业态：24H 便利店、银行 ATM 机、餐饮街、干洗店、书报亭、休闲酒吧或咖啡厅、美容美发厅 ,立面设计要求：立面设计要求考虑空调机位的设置 ,LOGO 的位置及形式与立面设计相结合 ,立面设计要考虑店招位置 ,十、物业管理 ,管理公司要求： ,4、 ,委托管理单位必须具备管理同档次同等规模住宅社区的丰富经验。并提供相关楼盘予以参观考察。 ,5、 委托管理单位必须具备物业管理公司的相关资质等级。 ,6、 委托管理公司必须确保管理本项目的专业人员持有相关岗位的上岗执业证书，其中主要岗位人员除上岗证书外必须具有相当的从业经验。 ,委托管理的要求： ,能使小区信息管理中心、智能化周界防范报警系统、监视电视系统、楼宇访客对讲系统、家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理,系统及建筑设备监控系统一系列设备的运行保持正常，并按技术指标要求予以维护。 ,日常运做的管理包括保安、清洁、园艺、接待/指示牌、车辆交通管理、消防管理、垃圾处理和客户服务。增值型服务包括但不限于： ,公共服务 ,24 小时保安服务 ,环境绿化 ,公共区域保洁 ,代理服务 ,代洗衣物 ,邮政服务 ,医疗保健 ,专项服务 ,中介代理 ,雨具提供 ,餐饮服务 ,公共设施维护保养 ,票务代理 ,保姆式家政服务 ,设备维修服务 ,订房服务 ,洗衣服务 ,清洁服务 ,车辆保洁服务 ,室内绿化服务 ,客户投诉服务 ,汽车租赁/代客泊车 室内清洁服务 ,各类公共事业费用代收代缴 代订、代送饮用水 ,大厦搬迁服务 ,管理的理念 ,突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信 ,强调专业：物业管理公司必须是具有同类型社区丰富的专业管理经验，管理社区的员工必须是相关专业人员，具有岗位执业证书。 ,优质高效：物业管理公司的服务必须是优质而高效的，坚持博采众长，不断创新，在工作中运用先进的管理技术、管理经验及管理设备 ... ,量化管理：物业管理公司的所有工作都要进行量化管理，例如报修电话后多少时间内修理人员到达业主报修地点、多少时间内完成保修任务 ,真挚服务：物业管理公司对待业主的服务态度必须是真挚诚信的，与业主建立互通互动的良好关系。 ,“国际花都”品牌识别 ,二、 ,1.住宅类—启航社 ,“启航社”品牌定位及塑造标准 ,启航社定义： ,启航社是以“低总价、精装修、小户型、完善配套”为核心，针对新青年群体塑,造的纯粹青年社区。社区气质迎合青年人的渴望独立、追求品质、活力积极特点，在,产品设置以及功能配套等方面充分满足其需求。 ,启航社产品标准包括指导理念与基础标准两大内涵。 ,指导理念 ,针对特定购房消费者的生活习惯进行深入挖掘，在产品和配套上进行全方位对接,和满足； , 通过小区的配套设施和社区环境规划，营造具有强烈青春气息和氛围的现代青年,社区； , 低首付、低总价、低月供，解决特定购房消费者在支付能力和价格承受能力方面,的不足； , 进行户型全面创新、控制户型面积，以小户型入市（时尚、紧凑、简约）； , 所有房源全部进行全装修、全配置，可以提包入住，满足青年人快节奏怕麻烦的,特点； , 提供完善的生活配套服务：运动会所、卖场、配套商业、便捷交通等。 , 物业服务增加满足青年人的特色项目做为卖点，重点在于物业服务的质量和品牌 ,产品的基础标准系统 ,十二、 主力客户群 ,主力客户群为：从学校毕业不久或工作年限比较短，家庭储蓄少，购买力较低，,但对未来有较高的预期，敢于提前享受生活，年龄在 25-35 岁的年青人。他们面临结,婚或一次换房，有较强的购房需求。一般文化程度比较高，有相当的审美和时尚观点。 ,不同年龄段消费客户群的需求特征如下： ,1、25 岁以下消费客户群 , 购房欲望不是很强烈。 , 对交通的便捷性要求比较高。 , 对区域位置的要求相对较高，最好是靠近商业商务区或市中心区域，以便获得比较多的就业机会，或者对以后工作的变动不会带来比较大的不利影响。 , 希望所处区域发展比较成熟，生活机能相对完善，尤其是对购物、休闲娱乐设施的完善性要求较高。 , 房型面积需求相对比较小，主要以一房为主。 , 由于经济能力的限制，总价承受能力有限。 , 在家的时间比较少，小区环境对其购房的影响不是特别大。 ,2、25-30 岁的消费者 , 购房欲望较强。 , 对交通的便捷性要求比较高。 , 对区域位置具有一定抗性，但是所购商品房的性价比较高的状况下抗性会大幅度弱化。 , 希望所处区域发展比较成熟，生活机能相对完善，尤其是对购物、休闲娱乐设施的完善性要求较高。 , 房型主要以二房为主。 , 希望房型面积和功能上满足舒适性。 , 对小区景观环境的要求相对较高。 , 多数未婚、没有小孩，对幼儿园、双语学校、医院的重要性认知有待提高。 ,3、30-35 岁的消费者 , 购房欲望较强。 , 优先考虑房价问题，对区域的抗性不大，但对交通的便捷性要求较高，对上班时间的忍耐力比较高。 , 希望所处区域生活机能比较完善，附近有大卖场、超市、菜市场等，对休闲娱乐设施的要求相对而言不高。 , 房型主要以二房为主，但部分消费者由于有长期居住的打算以及家庭人口的构成问题，三房有一定的需求。 , 希望房型面积和功能上满足舒适性。 , 对小区景观环境的要求相对较高。 , 对幼儿园、双语学校、医院的要求比较高。 ,十三、 规划 ,■规模：总规模在 10 万平方米以上； ,■交通系统： ,小区的主入口与城市相融合。 ,有条件的实行小区级人车分流，必须确保邻里间人车分流。 ,车库以地下或半地下的集中车库为主要形式，地面主要为访客车位，集中车库设计必须兼顾部分地表区域大型植栽要求。住宅楼电梯可直达地下车库。车库的比例以规划要,求为准。 ,地下车库参照大型购物中心顾客停车场的标准设计，均统一布置自助推车放置点。 ,地下车库有条件的与门厅连通，自行车车库与机动车库有分隔，但人行可走通。 ,■商业配套：商业配套为相对独立的全天候商业步行街，与住宅有一定的阻隔，但小区居民步行即可到达。 ,■俱乐部： 具有对外经营的俱乐部，经营性户外运动场地相对集中在俱乐部周边，不设在住宅区域内。 ,■绿化率：绿化率达到规划要求。 ,■建筑密度：建筑密度原则上低于 25%，具体项目根据政府规划进行适度调整。 ,十四、 建筑体 ,15、 主体住宅建筑层高： 2.8 米 ,16、 主体建筑立面 ,风格：采用酷尚的现代建筑风格，与传统的现代建筑风格又有所区别，符合青年人对简洁、现代建筑风格的偏好。外立面建议采用深色色系以满足耐旧性和保鲜性，结合外,飘窗、角窗、阳台及线角的设计，产生丰富的立体感，营造富于文化气息与个性化的居住气氛。 ,要求：统一隐设可满足扩大尺度挂墙式空调室外机组安放的空调外机架及挡板，门窗区域隐设可满足扩大尺度柜式空调室外机组安放的空调机架及挡板。 ,空调滴水管统一设计 ,上下水管在设计中尽量隐蔽 ,建材：外墙面砖，局部涂料 ,窗框为彩铝 ,公共楼体间采用地砖、墙面高级涂料 ,十五、 室内装潢 ,内容：门厅、公共走道、电梯轿厢 ,要求：装潢的风格注重现代时尚氛围，在控制成本前提下，保证良好的感观效果。 ,VI 系统统一设计，包括楼层标识、房号标识、电梯按钮标识、门厅标识墙等 ,十六、 房型设计要求 ,房型配比和房型面积建议 ,青年公寓房型面积及房型配比表 ,房型 房型面积（㎡） ,配比 ,一房 ,二房 ,三房 ,40-50 ,60-70 ,80-90 ,15% ,65% ,20% ,考虑到启航社的客户群以年龄在 25-35 岁的年轻人为主，1 房有一定的市场需求，但比较有限。 ,主要客户群的家庭构成主要以 2 人为主，因此 2 房是的主力产品。 ,有相当部分的客户群在目前或不久的将来家庭构成为 3 人或 4 人，因此 3 房也有一定的消费需求。 ,装修 ,考虑到年轻人的消费需求和工作繁忙的现实，从为其减轻经济压力、节省时间等方面考虑，建议采用全装修房。装修风格突出现代感和时尚感，设施齐全，但相对紧凑和经,济实用。考虑到开发时间较长和企业品牌的建设，家具质量和装修质量需要得到保障。 ,作为全装修房，考虑到大规模高质快速施工的要求，装修设计尽量标准化。装修风格突出温馨居家氛围，设施齐全，经济实用。 ,由于本品牌产品的房型面积较小，在室内装修上要考虑空间的合理充分利用。要注重功能性，充分科学的利用空间（如顶部、分隔墙、凸窗下部等空间）解决小户型的收纳,问题。 ,装修标准控制在客户感受 800 元/㎡。 ,十七、 弱电设计 ,包括：通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统、安全防范系统，其中，安全防范系统包括：楼宇对讲系统、住户报警系统、电视监控系统、周界报警系统、紧急报警按,钮 ,◇通信电话系统 ,引致起居室和主卧 ,◇计算机网络系统 ,一般启航社品牌。在住宅的起居室、主卧、书房设宽带终端接口；IT 启航社在考虑到针对的目标客户特点，IT 配置全部到位，宽带接入到最高限，在住宅的起居室、主卧、,书房设终端接口. ,社区无线网络公共场所全覆盖。 ,◇有线电视系统 ,在起居室和卧室设有线电视终端 ,◇楼宇对讲系统 ,准可视对讲系统，按可视对讲系统设计，多层、小高层使用单元对讲系统，在各单元门口设置门口机，与小区管理中心联网。 ,◇住户报警系统 ,一、二层和顶层配置住户报警系统，与小区管理中心联网 ,◇电视监控系统 ,在小区出入口、停车场出入口设置电视摄像机，在小区管理中心实现监控。 ,◇电子巡更系统 ,采用无线系统，在小区管理中心安装系统设备。 ,◇周界报警系统 ,小区围墙安装主动红外探测器，在小区管理中心安装报警系统设备。 ,◇紧急报警按钮 ,在每套房的客厅和主卧室设置紧急报警按钮，联网。 ,其他： ,◇一卡通管理系统 ,门禁、车库 ,◇三表系统 ,水、电表出户 ,◇背景音乐 ,小区环境设背景音乐，含消防广播 ,十八、 配套 ,1、俱乐部 ,俱乐部的建筑风格一方面与小区的总体建筑风格相一致，同时在建筑形态上、内部装修的风格上显得热情、奔放、富于变化、具有亲和力以及一定的浪漫气息和氛围。 ,根据启航社的产品定位和目标消费客户群定位以及消费客户群的生活习惯偏好，俱乐部主要满足三方面功能: ,运动健身功能、社交客厅功能和生活服务功能 ,具体配套如下： ,类型 ,内容 ,有氧操、器械健身、乒乓球、壁球、室内篮,运动设施: ,球、羽毛球 ,社交客厅: 桌球、咖啡吧、茶馆、阅览室 ,生活服务: 社区食堂、自助洗衣 ,注：根据条件在社区中设置室外篮球场足球场等。并结合景观，设置极限运动场所。 ,2、商业配套： , 24 小时便利店、餐饮店、书店、药房等配套商业设施。同时设置一个通宵或营业到晚上 2-3 点左右的快餐店。 ,3、教育配套 ,便利的交通：积极引进公交配套，或者社区班车等，保证到市区主要办公以及商业地点出行的顺利快捷 ,十九、 物业管理 ,1、理念： ,年轻人具有追求居家生活的简单化、外向化的特点，因此建议物业管理贯彻：“全方位、人性化、家庭化”的管家式服务。以这种模式来管理社区物业。从物业管理上提供一,种年轻人所推崇的生活方式，进一步与启航社的主题相呼应，也为启航社塑造一个比较重要的卖点。 ,2、管理目标宗旨 ,旨在通过“管家式服务”，从本质上体现“人性化”和“业主是上帝”的服务宗旨，从而使物业管理符合园区品质和形象的要求。 ,3、管家式服务释义 ,管家式服务类似于家庭保姆式服务，但内涵更丰富，管家受理业主的家政服务、商务服务、娱乐服务等。 ,4、精准化的服务标准 ,4.1 时效原则：要求规定的事情必须在规定的时间内办结，不能推托延宕，超过规定时间，办得再好也要视为没有办好。如接
